习近平总书记强调，人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。中央经济工作会议提出：“支持刚性和改善性住房需求”“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

  当前，如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？怎样理解房地产业的新发展模式？确保房地产市场平稳发展，重点要从哪些方面发力？记者进行了采访。

优供给、稳需求、防风险
引导市场预期和信心回暖

  我国房地产业规模大、链条长、涉及面广，增加值占GDP比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，是国民经济支柱产业；房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

  中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从经济维度看，确保房地产市场平稳发展对于着力扩大国内需求、有效防范化解重大经济金融风险、稳住宏观经济大盘具有重要意义；从社会维度看，它关系人民安居乐业、社会和谐稳定，“一个稳定的、没有大起大落的房地产市场，有利于形成稳定的住房预期，更好提振社会信心”。

  支持居民换购住房有关个人所得税政策，部分城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目……2021年下半年以来，多部门出台税收、金融等政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求，效果逐步显现。贝壳研究院数据显示，今年1月上旬，二手房市场的先行指标出现明显回升。

  多位受访专家认为，做好今年房地产工作，可以从供给端、需求端等方面更多发力，进一步改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

  优供给。“要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，推进房地产市场供给侧结构性改革，优化供给主体、供给产品、供给规模、供给节奏，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调。”上海市房地产科学研究院院长严荣认为，在优供给的同时，还要提品质，推广住房全生命周期管理理念，不断提高住房建造和维护质量。

  稳需求。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬建议，要因城施策，在“房住不炒”前提下，优化部分城市限制性政策，合理释放住房消费潜力；支持个人住房贷款合理需求，加大住房公积金支持力度，完善以小换大、以旧换新税收支持政策；结合落实生育政策、人才政策等，解决好青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场。

  防风险。住房和城乡建设部有关负责人表示，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。虞晓芬建议，从中长期来看，还要完善项目全生命周期风险排查、市场风险预警、预售资金监管等机制。

  今年，住房和城乡建设部将会同有关部门依法查处房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，营造诚信守法、风清气正的市场环境，让人民群众放心购房、放心租房。

支持刚性和改善性住房需求
解决好新市民、青年人等住房问题

  新时代十年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计超132亿平方米，是上一个十年的2.2倍；城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。

  然而，随着人口流动日益活跃，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题比较突出；加之2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民住房改善性需求也比较旺盛。中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

  “新市民、青年人住房需求主要集中在租赁型住房需求和刚需型首套购房需求。基于这一点，迫切需要在人口净流入的大城市构建保障多层次、产权多元化的住房供给体系，为新市民、青年人群体打开阶梯式、动态化的居住上升通道。”虞晓芬认为。

  具体而言，公租房在面向住房、收入“双困难”家庭供应的同时，要继续扩大覆盖范围；以保障性租赁住房建设为重点，加快破解项目落地难、用地价格高等问题，让新市民、青年人租得起、租得好；长租房市场要在规范市场和增加有效供给两方面同时发力，能够提供租赁关系稳定、条件良好、价格合理、选择余地大的优质房源。“十四五”时期，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

  此外，刘洪玉认为，目前对刚性住房需求的支持和对投机炒房的防范，已经形成了比较完善的政策体系，对于改善性住房需求的支持政策，还需进一步完善。

  据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，贝壳研究院2022年第四季度消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升，一线城市从去年三季度开始持续回升。

将“四好”建设作为重心
注重质的稳步提升

  当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。新发展模式如何理解？

  刘洪玉认为，从住房制度角度，过去是重购轻租，新发展模式则是多主体供给、多渠道保障、租购并举；从企业发展模式角度，过去是“高负债、高杠杆、高周转”模式，新发展模式则是“聚焦、稳健、专业”模式；从产品服务模式角度，过去是以新区开发做增量销售为主，新发展模式则是以城市更新优存量运营为先。

  “房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征，能够促进房地产业良性循环和健康发展。”刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走过了30年左右的发展历程，发展速度很快，但离均衡成熟完善还有很长的路要走。

  虞晓芬认为，房地产业未来的发展，要从追求“量的迅速扩张”转变为注重“质的稳步提升”。应该将好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设作为重心，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦下功夫，从重资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展转变。“‘四好’建设是对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式的重构，城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等，都是重要方向。”

  严荣建议，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，近期重在补短板、防风险、稳市场，重点发展长租房、保障房、城市更新等领域；中期重在优机制、促发展、提品质，改革完善房地产相关土地、财税、金融等制度，加大力度推动房地产领域绿色低碳转型发展，提高数字化、智能化管理水平。

  “安居才能乐业。我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”住房和城乡建设部有关负责人说。

摘自 《中国建设报》 2023.02.14 人民日报记者 丁怡婷

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